burbuja inmobiliaria

[kyro]

nes que confirman la regla, por norma el solar donde se puede hacer planta baja y dos alturas, te sale un poco mas caro en proporcion a los metros de obra, que si se pueden hacer mas alturas, los materiales tambien salen mas caros a proporcion que si compras para varias viviendas, el promotor tiene 30% de descuento, ahora si mejores acabados y todo a tu gusto seguro.
si tienes conocimientos de obra y realizas y diriges las mismas o parte de ellas y tienes algun amigo promotor que te saque los materiales es cuando puedes ahorrar bastante en la construccion
saludos

Hombre, mis conocimientos en obra no son nulos, mi casa esta construida por las únicas manos de mi padre y él me ha enseñado, y juntos tambien hemos construido una casita (comedor , dormitorio y baño, unos 50m2 o así) en el campo, pero no me veo supervisando un proyecto de este tamaño. Tengo buenos amigos aparejadores y técnicos en obra civil lo que supongo que me servirá de gran ayuda, al menos en el hecho de que no me engañen tanto como los no amigos . Respecto al terreno, no busco nada muy urbano, mas bien al contrario , con que tenga buenos accesos me conformo (¿qué poco pido no? ), asi que espero encontrar algo no muy caro. Y bueno eso, repito que algo como esto tengo entendido que en algunas zonas de españa es impensable, pero en otras todavia tenemos esa posibilidad, aunque no sea grande.

Y ¿qué opinais de las llamadas "casas ecológicas"? . Hay aspectos que no me acaban de convencer,como utilizar lana de oveja o paja como aislante termico , pero otros como aprobechar al maximo la orientación de la casa respecto a la luz, tambien el aprobechamiento del agua de lluvia, calentadores de agua solares etc si me parecen buenas ideas.

[noty]

nes que confirman la regla, por norma el solar donde se puede hacer planta baja y dos alturas, te sale un poco mas caro en proporcion a los metros de obra, que si se pueden hacer mas alturas, los materiales tambien salen mas caros a proporcion que si compras para varias viviendas, el promotor tiene 30% de descuento, ahora si mejores acabados y todo a tu gusto seguro.
si tienes conocimientos de obra y realizas y diriges las mismas o parte de ellas y tienes algun amigo promotor que te saque los materiales es cuando puedes ahorrar bastante en la construccion
saludos

Hombre, mis conocimientos en obra no son nulos, mi casa esta construida por las únicas manos de mi padre y él me ha enseñado, y juntos tambien hemos construido una casita (comedor , dormitorio y baño, unos 50m2 o así) en el campo, pero no me veo supervisando un proyecto de este tamaño. Tengo buenos amigos aparejadores y técnicos en obra civil lo que supongo que me servirá de gran ayuda, al menos en el hecho de que no me engañen tanto como los no amigos . Respecto al terreno, no busco nada muy urbano, mas bien al contrario , con que tenga buenos accesos me conformo (¿qué poco pido no? ), asi que espero encontrar algo no muy caro. Y bueno eso, repito que algo como esto tengo entendido que en algunas zonas de españa es impensable, pero en otras todavia tenemos esa posibilidad, aunque no sea grande.

Y ¿qué opinais de las llamadas "casas ecológicas"? . Hay aspectos que no me acaban de convencer,como utilizar lana de oveja o paja como aislante termico , pero otros como aprobechar al maximo la orientación de la casa respecto a la luz, tambien el aprobechamiento del agua de lluvia, calentadores de agua solares etc si me parecen buenas ideas.

no tengo buenas referencias,pero aun es pronto dejemos que lo pruebe lagente y ya sabremos mas

[noty]

sobre las exclusivas:
le das el poder sobre tu piso a la inmobiliaria, no puedes variar el precio sin su permiso mientras dure la misma, , ademas de no poder vender tu piso si te saliera un cliente por otro lado o si lo haces tendrias que pagarle las dos comisiones (comprador y vendedor),y si la inmobiliaria que tiene la exclusiva no promociona y enseña tu piso es tiempo perdido, lo mejor es acordar una comision entre el 1'5% y el 3% (zona valencia) del total de la venta y cuanto mas cara se vende la vivienda mas comision obtiene la inmobiliaria(asi vais en el mismo barco), si la vivienda esta en precio es bueno dejarla en 2 o tres inmobiliarias como mucho porque asi se espabilan porque saben que les pueden quitar el caramelo pero no en mas porque el producto se deprecia si esta en todas partes
errores frecuentes que nunca se deben cometer:
-yo quiero x lo que pase de ahi para la inmo:le das la opcion de hacerte una oferta a la baja y aumentar su comision al no rebajar la inmo el precio de venta. siempre a tanto por cien
-dar exclusivas: por la explicacion antes dada
-poner la vivienda en demasiadas agencias: se deprecia el producto si esta en todas partes
-contarle tus problemas financieros al agente aunque sea tu amigo puede ser el mayor error porque se puede filtrar la informacion de una agencia a otra y dejar que te vayas ahogando para luego hacerte ofertas muy a la baja desde varios sitios y si estas apurado te sacan el piso en dos pesetas
yo siempre intento ponerme en el sitio del cliente y aconsegarle bien porque asi es la unica manera de prosperar sobre todo en tiempos dificiles despues del intrusismo vivido en el sector hay gente que piensa que todos somos sinverguenzas y no es cierto, por algo somos de los pocos que vamos bien en nestos tiempos dificiles

[noty]

tuviste suerte de vender el piso, o estaria muy bien en relacion calidad precio

Lo vendí a precio de mercado, no pienso que sea un chollo pero tampoco caro, eso si, creo que tuve suerte por que ahora se está ralentizando algo más la venta de pisos, aunque también puedes pensar que como los bancos ya no dan las hipotecas tan alegremente como antes la gente solo puede optar a pisos de segunda mano en vez de construcciones nuevas y más caras.

Lo que si es cierto es que con la subida del euribor hay que plantearse a lo que puede cada uno optar a pagar de letra al mes pues hay que guardar un margen por si sigue subiendo.(me refiero a los que tenemos hipotecas a nivel variable.).

si esta en precio uno nuevo puede ser mas facil, si la construccion no esta muy avanzada porque tienes un par de añitos para reunir dinero y luego es mas facil que te den la hipoteca y obtener una tasacion mas aceptable

[Iatrocles]

Bueno, ahí va otro punto de vista:

Tuve la suerte de vender mi primera vivienda directamente de particular a particular, y de comprar mi vivienda actual del mismo modo. La primera vivienda la compré vía agencia inmobiliaria, y tengo que decir que no tuve ninguna queja, la gestión fué satisfactoria, el único inconveniente es que la gestión, lógicamente, se paga.

Esperemos que pronto las aguas vuelvan a su cauce (aunque sea con un caudal menor) y que pronto podamos estar todos más tranquilos. Esto repercute a los puestos de trabajo de muchos sectores . . .

[noty]

Tuve la suerte de vender mi primera vivienda directamente de particular a particular, y de comprar mi vivienda actual del mismo modo. La primera vivienda la compré vía agencia inmobiliaria, y tengo que decir que no tuve ninguna queja, la gestión fué satisfactoria, el único inconveniente es que la gestión, lógicamente, se paga

el que trabaja quiere cobrar, o tu no cobras por tu trabajo?

Que un agente inmobiliario esté en contra de las exclusivas lo puedo llegar a entender, pero mi postura es otra ya que la inmobiliaria es nuestra

si trabajas bien la gente te da el piso y se despreocupa, yo mismo a veces pisos que me han dejado solo a mi los he puesto en agencias de amigos para que me ayuden a vender y viceversa

[Iatrocles]

Noty, ya dije que la gestión, lógicamente, se paga.

[enth]

Esperemos que pronto las aguas vuelvan a su cauce (aunque sea con un caudal menor) y que pronto podamos estar todos más tranquilos. Esto repercute a los puestos de trabajo de muchos sectores . . .

Desde un punto de vista personal, me jode porque muchas personas que conozco lo van a pasar mal(espero no estar en la terna). Desde un punto de vista más objetivo y profesional, me alegro de la crisis del sector, por varios motivos:
- Desaparición de la mano de obra no cualificada. Por mucho que el tópico diga que el que no vale, a la obra, no es así,sino que desde el jefe de obra hasta el ultimo peon deben ser personas que conozcan y sepan realizar su trabajo. Existe una gran cantidad de personas ajenas al sector que estan trabajando en este;me parece licito que todo el mundo tenga derecho a trabajar, pero en el momento que alguien se ofrece a realizar algo que no controla o domina, esta mermando la calidad del resultado. Este "intrusismo" desaparecerá.
- Desaparicion de empresas y empresarios abusivos. Las empresas de mano de obra que llevan a gente del punto anterior, o con gente que no hace honor a la categoria profesional que ostentan, desaparecerán, ya que la crisis lleva aparejada una bajada en los precios de contratación de mano de obra. Quiero creer que los autenticos profesionales se tendrán que apretar el cinturón y adaptarse a los nuevos precios, con lo que las empresas que no tienen buena mano de obra no podrán competir.
- Desaparición de promotores "aparecidos". Me refiero a aquellas personas que, teniendo ciertos recursos pero sin conocer el sector, han decidido montarse una promotora para ganar pasta. El metodo empleado, pisos caros con ejecuciones baratas. Resultado, una merma de la calidad final de las viviendas. El que paga las consecuencias es el comprador final. En ocasiones he realizado informes de viviendas entregadas por este tipo de promotora que dan pena, y al pobre infeliz que ha comprado los torean hasta que deciden denunciar.
- Desaparición de gran cantidad de mediadores e intermediarios que solo hacen que suban los precios. Existen inmobiliarias que son de grandes profesionales con muchos años en el sector que les avalan, pero tambien ha sido frecuente que muchas personas, con la única infraestructura de un bajo comercial, unos muebles y unos ordenadores, se han montado una inmobiliaria, y ala, ha ganar pasta.¿cuantas inmobiliarias "de pueblo" se han abierto en los últimos años?.
- Como complemento del anterior, tenemos a los propietarios y corredores de los solares. Que cantidad de usureros y piratas se han colado en esas filas.
- Final de las subidas sistematicas de precios de los industriales y suministradores de materiales de construcción. Hasta hace poco, si fulanito no le compraba algo a X, venia menganito y lo compraba. Ante la nueva situación, o regularizan los precios para ser más competitivos, o desaparecen.
-
Todo eso puede(debería) suponer una bajada en los precios de ejecución de las viviendas, que el promotor a su vez debería aplicar a las mismas si quiere vender. También supondrá un aumento en la calidad final de las viviendas al profesionalizarse mas los oficios. Esperemos que esta purga tan dolorosa para muchos suponga una mejora para todos aquellos que quieran comprar una vivienda

[bur]

--Como curiosidad, he leido o he escuchado(no se donde, pero era de fiar) que habían cerrado unas 40.000 oficinas inmobiliarias en España...

[noty]

--Como curiosidad, he leido o he escuchado(no se donde, pero era de fiar) que habían cerrado unas 40.000 oficinas inmobiliarias en España...

exactamente y a nivel nacional cada medio da unas cifras, por lo cual yo te voy a dar mi opinion personal que es lo que yo estoy viviendo, donde tenia mi antiguo puesto de trabajo, zona costera y turistica han cerrado ya el 65% de agencias, la mayoria de conocidos mios, donde estoy ahora un poco mas hacia el interior un 40%, eso solo contando las que cierran si tenemos en cuenta los ajustes de plantilla los datos son mas alarmantes para el sector, donde corpetit don piso que es una de las punteras ayer anuncio el cierre de la mayoria de agencias no franquiciadas y una muy importante reduccion de plantilla(disculpad que no ponga el enlace a la noticia, pero hoy el pc me va lento y no me apetece marearlo).
la mayoria de las que sobreviven es porque diversifican (seguros, administraciones.....) o tienen muy buena base y pocos gastos
un dezaztre

Noty, ya dije que la gestión, lógicamente, se paga.

te comprendi perfectamente, lo que soy un pincho y no puedo cambiar ( por eso me he puesto en la firma la sinfonia agridulce con subtitulos ), aparte de que fue el primer mensage que aprendi a quotear estaba haciendo pruebas, has contribuido a aumentar la cultura en el foro!!! gracias

Desde un punto de vista más objetivo y profesional, me alegro de la crisis del sector, por varios motivos:

la crisis nunca trae nada bueno, solo si eres muy rico y te dedicas a buietrar, en un pais donde la economia se basa en la construccion y el gobierno(aunque por un lado los comprendo, cuanto antes toquemos fondo antes levantaremos cabeza)no quiere ayudar a este sector el panorama se va aponer muy muy negro para la mayoria de personas y si no tiempo al tiempo, sabes cuanta gente va a sufrir impagos? y cuanta se va a quedar en el paro, si te cargas el motor de un coche ya no va y cambiarlo es muy muy costoso

(debería) suponer una bajada en los precios de ejecución de las viviendas, que el promotor a su vez debería aplicar a las mismas si quiere vender. También supondrá un aumento en la calidad final de las viviendas

actualmente trabajo en el departamento de ventas de una promotora, si tenemos en cuenta que los promotores tienen que adecuar los precios para que los bancos puedan facilitar las hipotecas en un futuro(porque ahora van mal de liquidez, ya se ha hablado en el foro de la crisis financiera) los precios tendrian que bajar en la vivienda nueva un 20-30% para ir bien,esto supondria que los precios de los solares deberian bajar un 30-40%, el metro de vivienda construida deberia bajar tambien a unas 75.000 pts el metro construido, por lo tanto la calidad de las mismas bajara adios a suelo de marmol volveremos al terrazo, instalaciones de aire acondicionado.................., esque si no no salen los numeros ni al promotor ni al constructor y si estos no ven beneficio no construyen y no hay trabajo opar el autonomo, el proveedor ect. actualmente nosotros estamos viendo solares que los precios oscilan entre un 30-40% mas baratos, mientras se compran se hacen proyectos y demas los pisos no estaran en el mercado hasta dentro de dos años durante los cuales subira el ipc. si asta ahora se estaban construyendo 800.000. viviendas anuales, este año se preveen unas 200.000., y el que viene veremos quien se atreve a empezar algo si no tiene margen

[cor petit]

Un piso de 300.000 euros a 50 años (en muchas ciudades valen eso) sale una letra de 1.500 pavos al mes. El banco exige que la letra sea más o menos el 40% de la renta disponible, con lo que el aspirante a la hipoteca debería ganar...... 4.000 eurazos!!! Lo dicho, la juvendud emergente lo tiene xungo xungo...

[enth]

Desde un punto de vista más objetivo y profesional, me alegro de la crisis del sector, por varios motivos:

la crisis nunca trae nada bueno, solo si eres muy rico y te dedicas a buietrar, en un pais donde la economia se basa en la construccion y el gobierno(aunque por un lado los comprendo, cuanto antes toquemos fondo antes levantaremos cabeza)no quiere ayudar a este sector el panorama se va aponer muy muy negro para la mayoria de personas y si no tiempo al tiempo, sabes cuanta gente va a sufrir impagos? y cuanta se va a quedar en el paro, si te cargas el motor de un coche ya no va y cambiarlo es muy muy costoso

En eso estoy de acuerdo, pero solo en parte. El motor economico ha sido la construcción, y mientras todo ha ido bien y las ventas han sido cuantiosas, a los promotores les ha importado una mierda que la subida del precio de las viviendas aumentara el nivel de endeudamiento de las familias(disminuyendo asimismo la calidad de vida). Ahora no vale ir a llorar a papa estado que nos solvente la papeleta(y digo nos porque, como ya he dicho, soy aparejador, y si no hay obras no hay curro). No querer ver eso es un poco hipocrita. Lo de la gente que se va ha quedar en el paro, pues si, es una tragedia, pero tambien como he dicho, va a ser una purga para sacar a los intrusos del sector. Ni te imaginas la cantidad de gente que he tenido trabajando que antes eran torneros, agricultores,...¿alguien se cree que la calidad de los trabajos de estas personas van a ser igual que la de alguien que lleva toda la vida dedicandose a la construccion?. Seamos serios, si llevamos el coche al mecanico, queremos que sea un mecanico el que lo repare, y no un repartidor de pizza recolocado en un taller para ganar mas pasta. El riesgo de impagos es un riesgo que se debe asumir por parte de todo aquel que toma una iniciativa. Se llama ser consecuente. No podemos formar una empresa o comprar un chalet si no sabemos valorar o asumir el riesgo o las consecuencias que pueden producir.

(debería) suponer una bajada en los precios de ejecución de las viviendas, que el promotor a su vez debería aplicar a las mismas si quiere vender. También supondrá un aumento en la calidad final de las viviendas

actualmente trabajo en el departamento de ventas de una promotora, si tenemos en cuenta que los promotores tienen que adecuar los precios para que los bancos puedan facilitar las hipotecas en un futuro(porque ahora van mal de liquidez, ya se ha hablado en el foro de la crisis financiera) los precios tendrian que bajar en la vivienda nueva un 20-30% para ir bien,esto supondria que los precios de los solares deberian bajar un 30-40%, el metro de vivienda construida deberia bajar tambien a unas 75.000 pts el metro construido, por lo tanto la calidad de las mismas bajara adios a suelo de marmol volveremos al terrazo, instalaciones de aire acondicionado..................,
Pero esto tambien es una lectura muy interpretativa de la situacion. Estas hablando de bajadas de precio que supondran mermas en la calidad. Muy bien, pero ¿porque no se recortan los margenes de BI de las empresas? ¿o es que todo debe ser repercutido en el comprador final? De todas formas, cuando hice esta reflexion me referia a que la desaparicion de mediadores (de todo tipo) podría suponer una disminucion de los costes, ya que no es lo mismo contratar a una empresa de (p.e.) fontaneria "A", que subcontrata a su vez a fontaneria "B", que a su vez trabaja con autonomos (quizas la ley de subcontratacion tenia que haber sido aprobada antes o de otra manera). Esto implica que de los trabajos de los autonomos, "B" moja comision, y de los trabajos de "B", "A" moja comision. Ni que decir de materiales, entre ellos el marmol que has comentado. Pondremos como ejemplo el crema marfil, comun donde los hallan. El que realiza la venta normalmente es un vendedor a comision de una distribuidora, que a su vez compra en una cantera o a un mayorista. La cadena de comisiones vuelve a aparecer. No es lógico realizar comparativos de compra, y sobre un mismo producto(o de calidades muy similares), tener un abanico de precios brutal. Con una regularizacion del sector quiero creer que desapareceran muchos de estos eslabones, que solo suponen gastos. Me comentas que trabajas en ventas de una promotora, con lo que debes saber que en muchas ocasiones las propias promotoras encargan la venta de estas viviendas a empresas dedicadas a la puesta en el mercado de este producto ¿esto no encarece el precio de venta?¿acaso estas empresas no cobran comision por inmueble vendido?...
Es cierto que se va a pasar mal, pero no podemos pararnos en una esquina a lamentarnos, sino actuar de forma constructiva, con ideas y proyectos que permitan abaratar costes sin disminuir calidades, tomar iniciativas que nos permitan capear la crisis, y no esperar que vengan otros a salvarnos de la fosa que NOSOTROS MISMOS nos hemos cavado.
PD. Un buen suelo de terrazo no tiene nada que envidiarle a un marmol, sobre todo porque gran cantidad de marmol que acaba en las viviendas es pura morralla, pero claro, a la señora maruja se le vende mejor lo de tener un suelo de marmol(mierda de marfil a 15€/m2) que un suelo de terrazo(p.e, un 60x60 de micrograno blanco). Tambien se vende mejor tener sanitarios Noken-porcelanosa que Jacob delaFont, cuando son los segundos los que les fabrican a los primeros, aunque estos vendan un20% más caros. Estamos vendiendo moribundos con la cirugia estetica hecha. Saludos

[Picias]

No se pero yo cada dia estoy mas ahogado, ahora encima quieren subir la luz.

La hipoteca que pagaba cuando me compre el piso no tiene nada que ver con la que pago ahora. Y soy de esos que tienen que salir menos al cine o a cenar por ahi porque sino me las veo y me las deseo. Y encima me tengo que dar con un canto en los dientes con lo que tengo y pensar que tengo "suerte".

Lo mas triste es que encima no parece que vaya a solucionarse a corto-medio plazo.

Una mierda como un piano es lo que es

[noty]

¿porque no se recortan los margenes de BI de las empresas?

te hablaba del futuro, esto que preguntas es ya presente solo tienes que leer las noticias para ver los recortes de precios de las promotoras, pero como he comentado antes, para asumir el riesgo de un negocio debe haber un beneficio, la subida de precios ha perjudicado a las promotoras, porque si tardas dos años en construir y antes de empezar has vendido, al revalorizarse los solares que vas a comprar el beneficio disminuye notablemente, entonces te obliga a comprar los solares con anticipacion y si no tienes mucha liquidez(lo mas comun) a pedir creditos y cuando llega este momento en el que estamos no puedes vender ni por menos de lo que debes al banco, entonces los que tienen liquidez se aprovechan de la situacion.

la desaparicion de mediadores

siempre los ha habido y siempre los habra, en el antiguo egipto ya los habia, mira tambien los fenicios
en un sistema capitalista como este es imposible que desaparezca la especulacion y la intermediacion

tener un abanico de precios brutal

desde mi punto de vista lo mejor que puede pasar es poder elegir, si no mira que pasa con la gasolina o la luz
el monopolio es siempre malo

Me comentas que trabajas en ventas de una promotora, con lo que debes saber que en muchas ocasiones las propias promotoras encargan la venta de estas viviendas a empresas dedicadas a la puesta en el mercado de este producto ¿esto no encarece el precio de venta?¿acaso estas empresas no cobran comision por inmueble vendido?...

si vas a vender 6 viviendas montar una oficina de venta y contratar personal y la campaña publicitaria te resulta mas caro, si tu le pagas a una agencia una comision por piso te quedas mas o menos igual y al comprador no le repercute en el precio, ahora si vas a vender 100 cambian los numeros, esto es muy relativo aunque nosotros vendemos nuestro producto pero no por cuestiones economicas lo hacemos para llevar un control de los clientes y las ventas y que no los mareen con otros productos, porque en la agencia suele haber mas promociones y segunda mano

Un buen suelo de terrazo no tiene nada que envidiarle a un marmol, sobre todo porque gran cantidad de marmol que acaba en las viviendas es pura morralla, pero claro, a la señora maruja se le vende mejor lo de tener un suelo de marmol

totalmente de acuerdo el terrazo es mas resistente suele tener mas vida y lo puedes pulir muchas veces, pero el marmol que ponemos nosotros nos sale mas caro que el terrazo(esto te lo dige por poner un ejemplo, como el marmol hay 100 cosas en una obra que se pueden cambiar)en mi piso me han puesto terrazo y hubiera preferido marmol que quieres que te diga
pd:ultimamente nos gastamos unos tochos que ya me da miedo entrar al foro
saludos