Alguien controla de la LAU, fianzas, alquileres etc?

[Koryu]

Si es así le haría una consulta a ver si me puede echar un cable con un tema.
Si prefiere que no sea público que me mande un privado.
Gracias.

[Solid_Snake]

No es parte de mi especialidad (laboral) pero algún que otro asuntillo he tenido con la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dispara a ver si te puedo ayudar.

[Koryu]

Gracias!
Pues mira, resulta que estoy en un piso de alquiler con contrato indefinido. en su momento, 1995, pagué la fianza correspondiente. Hoy, 18 años despues me llega una carta de la propiedad diciendo que debo abonarles una cantidad, casi 500 euros, para actualizar la fianza que se pagó en su dia y que ellos deben depositar en el Incasol.
Teniendo un contrato indefinido es esto realmente así?
ya que no Ha habido ninguna prórroga del contrato al ser indefinido.
tenía entendido que la fianza se paga una sola vez.
hasta que punto es obligatoria esa actualización?
que sucede si me niego a pagarla?
y además me dan un plazo de un mes para hacerla efectiva.
después de 18 años!!

que opinas?

Muchas gracias

[Solid_Snake]

¿El contrato fue indefinido desde el primer momento que lo firmasteis o ha habido varios contratos anteriores prorrogados hasta llegar a este indefinido?.

[Auset]

Es muy raro que un contrato de alquiler de1995 sea indefinido, porque la LAU actual ya estaba en vigor en esa fecha. Mas probable seria que no hubierais pactado duración, pero eso en ningún caso es igual a indefinido, en la actual legislación.

Lo de actualizar la fianza es legal. Te pueden reclamar que actualizes la fianza al importe actual de la renta. Es decir, por poner un ejemplo, que si en 1995 pagabas 150 euros de alquiler, y diste 150 euros de fianza, y ahora pagas 650 euros, te pueden pedir los 500 de diferencia. Si diste dos mensualidades de fianza, pues lo mismo. Lo normal es una mensualidad, pero en Bcn es habitual pedir dos mensualidades.

Si que estás obligado a actualizarla si así te lo pide el propietario. De hecho, la falta de actualización de la fianza por parte del arrendatario es causa de resolución del contrato.

Y si, el Incasol se entera de los pisos alquilados y requiere a los propietarios para que ingresen la fianza, con intereses de demora, etc. intereses que son del propietario, nunca repercutibles al arrendatario.

Tu lo que tienes que mirar es la fianza prestada en su dia, y el alquiler actual. Calcular la diferencia entre alquiler actual i alquiler del dia de la firma, y esa es la diferencia para la actualización (yo parto de 1 mes de fianza, lo normal). Luego, proceder a abonar esa cantidad a la propiedad en ese concepto, sobretodo si te han enviado burofax, porque eso significa que hay fecha en la que recibes la notificación y por lo tanto no esperes al último dia.

Saludos

[Auset]

¿El contrato fue indefinido desde el primer momento que lo firmasteis o ha habido varios contratos anteriores prorrogados hasta llegar a este indefinido?.

Si es del 95 no puede ser indefinido. Puede ser de duracion indeterminada, pero no indefinido. Por eso a mi me extraña que sea indefinido siendo del 95.

[Solid_Snake]

Partamos de los artículos 36.2 y 36.3 de la LAU que observa que durante los cinco primeros años, la fianza no se debe actualizar pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador tiene esa posibilidad (no obligada) con el tope de una o dos mensualidades de renta. Sin embargo, me comentas que desde un principio el contrato es indefinido, entonces, no tiene por qué prorrogarse. Por tanto, acudimos al párrafo tercero en donde se rige por lo estipulado al efecto por las partes (mira en tu contrato de arrendamiento a ver si dice algo) y, a falta de pacto, lo que esté acordado para actualizar la renta se presume también para actualizar la fianza A PARTIR DEL SEXTO AÑO (nuevamente, mirar el contrato a ver si viniese alguna cosilla al respecto).

No se que pondrá en tu contrato exactamente, así que me rijo por lo que establece la LAU para la actualización de rentas (18 LAU) que observa, a partir del sexto año que se regirá por lo estipulado por las partes, y en su defecto, por el criterio anterior.

Aquí hay una pregunta importante, y es si el arrendador puede acumularte los IPC de años anteriores cuando, tras casi 18 años sin actualizar la fianza quiere proceder a ello.

Hay que partir de la base de que, en la medida en que el arrendador (o el arrendatario) están facultados para actualizar la renta, pueden perfectamente renunciar al derecho que la ley -o en su caso el contrato- les concede, para hacerla o no efectiva. No obstante, esta situación de “abandono del derecho” sólo lo es respecto de la renta de ese concreto período, pero no en lo que atañe al coeficiente de elevación correspondiente (el IPC), que permanece vivo y ha de contar en el momento en que el arrendador decida ejercitar el derecho a la actualización de la renta convenida (Sentencia del Tribunal Supremo de 21.3.1995, y, en menor medida 11.5.1995 ) como es el caso de exigir la actualización de la fianza a la fecha actual como me comentas.

De lo expuesto, no obstante, y no es que sea especialmente ducho en la materia, entiendo que si no hay nada estipulado, sólo te pueden subir la fianza conforme a los IPC’s de 2.000 a 2.013 (los 5 primeros no están sujetos a actualización en la fianza, si por el contrario con las rentas) con el tope máximo por el arrendador de una o dos rentas, es decir, no te puede subir “directamente” a una o dos mensualidades, sino que tiene que coger la fianza originaria y aplicarle el IPC de 2.000 a 2.013 (hay calculadoras por Internet que te lo calculan sin problemas).

Resumiendo, facultad tienen para hacerlo pero habrá que ver, como te comento, si la cuantía es la correcta o por el contrario, se han pasado. Si te niegas a pagarla, puede la otra parte pedir el cumplimiento forzoso o en su defecto la resolución del contrato junto con indemnización por daños y perjuicios.

Ahora bien, lo de darte un mes para pagar 500 euros (o la cuantía al respecto que sea) “de golpe” me parece, cuanto menos, excesivo. Al respecto, optaría por mandarle un burofax observando: 1) Cálculo correcto de la actualización conforme a las reglas anteriores (si fuese erróneo el que te quieren hacer pagar). 2) Que tu voluntad es el pago (de la cuantía correcta) pero, que dadas dificultades de tesorería no puedes pagar “del tirón” 500 euros más lo que sea el alquiler que también será un pico. Propón el pago fraccionado de cara a una posible demanda de desahucio.

En principio, el desahucio no puede prosperar por impago de una actualización de fianza (dado que no es renta como tal pero, por otra parte es obligación contractual que puede provocarla). De todas formas, ¿por qué lo del burofax?. Porque la doctrina reiterada del Supremo ( SSTS de 20 de junio de 1990, 16 de abril de 1991, y 25 de noviembre de 1992 ) hace precisa la concurrencia, de incumplimiento de forma grave de las obligaciones , no siendo suficiente el mero retraso. De esta manera, llegado el caso puedes acreditar que tu voluntad es la de pagar pero que no puedes hacerlo de una sola vez.

Es hasta donde he podido llegar. De fianza es la primera vez que veo algo así. Espero que te sirva.

Auset, si puse indefinido es porque ando con impugnación de un ERE y viendo contratos, razón por la que lié la terminología. De todas formas, es igual se le llame indefinido, indeterminado. Los contratos son los que son y no los que las partes digan, teoría de la obligatio vs. Nomen .

[Koryu]

Muchas gracias!
Bien, pues aún sin entender muy bien todo lo que me ponéis, deduzco que sí, que es correcto que me pidan dicha actualización.
Lo que haré será hablar con el propietario para solicitarle un pago fraccionado ya que ahora mismo me va muy pal soltar ese palo junto a lo que ya sube el alquiler, que tal como esta el patio llego a fin de mes a dos velas.
Y sí, el contrato es indefinido desde el primer momento. Por obra y gracia de la antigua y primigenia dueña del piso, que era amiga de mi padre y así lo dispuso. Luego hace unos años esa señora falleció y el piso pasó en propiedad a uno de sus hijos, actual propietario, con el cual ya no hay esa relación de amistad puesto que mi padre también falleció y yo no lo conozco personalmente. Pero el contrato ahí está, indefinido. Mira, tuve suerte en su momento.

Muchas gracias de nuevo.

[Auset]

Pero el contrato ahí está, indefinido. Mira, tuve suerte en su momento

Si es de 1995, por mucho que diga "indefinido", no lo es. En materia de contratos, no porque un contrato diga una cosa, es esa cosa. Con la LAU actual, vigente precisamente desde 1995, no existe indefinido, por mucho que lo ponga en el contrato. Lo que esto implica ya no te lo digo que no te quiero asustar.

Bien, pues aún sin entender muy bien todo lo que me ponéis, deduzco que sí, que es correcto que me pidan dicha actualización.

Si, resumiendo, te lo pueden exigir y no hay nada que objetar si el importe que te reclaman es el correcto. Pagarlo lo mas rápidamente posible, recuerda que la no actualización es causa de resolución del contrato.

[Koryu]

Si es de 1995, por mucho que diga "indefinido", no lo es. En materia de contratos, no porque un contrato diga una cosa, es esa cosa. Con la LAU actual, vigente precisamente desde 1995, no existe indefinido, por mucho que lo ponga en el contrato. Lo que esto implica ya no te lo digo que no te quiero asustar.

Miraré la fecha de firma del contrato luego en casa, pero me dejas de piedra.

O sea que aunque ponga Indefinido me pueden echar cuando quieran?

[Auset]

Miraré la fecha de firma del contrato luego en casa, pero me dejas de piedra.

O sea que aunque ponga Indefinido me pueden echar cuando quieran?

Cuando quieran no, cuando venzan las anualidades, avisando con la antelación pactada en el contrato, o en su defecto, con 1 mes de antelacion.
La Ley actual no prevee contratos indefinidos ni nada por el estilo. Si no hay duración pactada, es de 1 año prorrogable hasta 5, lo que implica que el contrato terminó en 2000. A partir de ahí, se prorrogó por años durante 3 años (2003). Luego, como no se lo que dice el contrato, yendo sobre seguro, estás en prorrogas de 1 año. Lo que implicaria, por ejemplo, que si firmaste en 1-diciembre-1995, el contrato acabó 30-noviembre-2000 (5 años). Se prorroga por anualidades por un período de 3 años, es decir, hasta 30-11-2003, y a partir de ahí, de año en año, por lo que la anualidad presente se inició en 01/12/2012 y acabaria 30/11/2013.

Es lo que ha dicho snake, da igual lo que ponga el contrato, lo importante es la ley, mas aún en arrendamientos de vivienda, donde prima la ley por encima de la voluntad de las partes.

[Auset]

Auset, si puse indefinido es porque ando con impugnación de un ERE y viendo contratos, razón por la que lié la terminología. De todas formas, es igual se le llame indefinido, indeterminado. Los contratos son los que son y no los que las partes digan, teoría de la obligatio vs. Nomen .

jeje, quien me hubiera dicho que entro en un foro de deporte y termino debatiendo con un compañero sobre arrendamientos

Cierto, por eso que diga indefinido, indeterminado, o no diga nada, no tiene nada que ver. Lo decía mas que nada porque si alguien piensa que lo tiene indefinido, con lo que esta palabra denota en materia de arrendamientos, se puede encontrar con alguna sorpresa cuando vea que no lo es, por lo que mejor que esté avisado.

Sobre actualización, si que pueden reclamar la actualización desde 1995 hasta la última revisión de la renta. Si excluyesen los 5 primeros años como has planteado, la fianza (partiendo del hecho normal del 36.1 de 1 mensualidad) siempre seria inferior a la renta, y precisamente entraria en clara contradicción con la finalidad de la fianza. Además, el mismo artículo 36 (apartados 2 o 3), dice que se actualizará para igualarla con la renta en vigor, por que lo se deduce la necesidad que la actualización sea con la renta en vigor, que habrá experimentado variaciones desde la primera revisión de renta, por lo que los primeros 5 años necessariamente entran en dicha revisión de la renta y por lo tanto en actualización de renta.

Sobre deshaucio por este tema, el 250.1.1 LEC habla de rentas o cantidades debidas, entre las que se suelen incluir cantidades asimiladas. Sobre el tema actualización y demanda, el 27.2 LAU prevé la falta de paga de la fianza o de actualización como motivo de resolución, por lo que creo que fácilmente se podria incuir ese importe de actualización no pagado como "cantidad debida", concepto suficientemente amplio del 250.1.1 LEC . Además, en tema de procedimiento de desahucio por falta de pago, no hay mucho que hablar, en el sentido que impago = incumplimiento

Lo de ofrecer pago parcial... si el arrendador lo requiere por burofax, yo iria por cumplir (presumiendo que el importe es correcto), porque un retraso en un tema de obligaciones recíprocas si que puede ser considerado como no acreditativo de incumplimiento (por el tema de incumplimientos obstativos, art. 1124 CC, etc), pero en una obligación como ésta, yo no veo que el arrendador tenga porque asumir retraso o fraccionamiento (no hay motivo para no asumirlo y pactarlo, pero hay de todo en este mundo!).

en fin, una sorpresa hablar de cosas de trabajo en un foro donde entro por un hobby jeje

[Koryu]

joder....

bueno, yo se lo comentaré al propietario, pero vamos que si no cede pues a pagar tocan. habrá que tirar de los ahorrillos porque lo que es de las nóminas

lo que alucino es que se despierten ahora, tras 18 años ....

en fin....

[Auset]

No le digas nada de prorrogas de contrato ni de la duración, que quizás no lo sabe o su abogado no se lo ha mirado bién, que también podria ser (lo digo sin ánimo de desmerecer a nadie, pero a veces estas cosas pasan, que alguien no se lo mira mucho y obvia algo, etc).

Lo que se despierten ahora, puede ser que se hayan dado cuenta ahora, que alguien les haya aconsejado esto, o que el Incasòl les haya reclamado la fianza, etc, y aprovechen para actualizarla. El Incasòl se entera de pisos arrendados (en mi ciudad, por ejemplo, a través del ayuntamiento), y luego solicitan el ingreso de la fianza al propietario, que es quien debe ingresarla. Eso podria ser una explicación de porque te lo piden ahora.

[Koryu]

ok. muchas gracias!!